房價暴漲,房貸收緊（房貸新政顛覆房價的邏輯）

家庭教育是每一個父母必修的課程，國家也推出家庭教育促進法，主要是如何通過家庭教育的培養(yǎng)，讓孩子身心健康成長的，左養(yǎng)右學教育賴頌強團隊13年的家庭教育服務經(jīng)驗總結：家庭教育應實現(xiàn)三個目標：第一個孩子身心健康成長，第二個孩子綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，第三個孩子的完成學業(yè)，家長你認可嗎？

“即看即簽，最近房屋簽約速度太快了?！边B日來，深圳樓市投資炒作的高漲情緒讓在深圳房產(chǎn)中介工作多年的王經(jīng)理都感到驚訝。

“一房難求”“千萬豪宅秒光”“百萬喝茶費”……不斷刺激著購房者的神經(jīng)，此輪深圳樓市的火爆與全國其他地區(qū)冷清的樓市形成鮮明對比。不過深圳樓市高漲背后卻大有“門道”，有部分企業(yè)借普惠政策契機彎道“炒房”，使得資金脫離實體的同時，也加大杠桿炒房拉高了房價，引發(fā)金融風險的傳導。

這一情況亦得到了監(jiān)管部門的關注。4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處發(fā)布《關于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況的緊急自查通知》（以下簡稱“《通知》”），要求各家銀行自查房抵經(jīng)營貸余額、貸前準入情況、貸款管理情況等。

原本是灌溉實體經(jīng)濟的“活水”卻被部分企業(yè)“鉆空子”炒房，通過這一模式，監(jiān)管的考核任務、銀行的風險偏好以及企業(yè)的融資需求3個目標都得到了滿足；相反，無房產(chǎn)可抵押的小微企業(yè)仍限于貸款難的處境。一位資深銀行人士告訴《中國經(jīng)營報》記者：“企業(yè)質(zhì)押房產(chǎn)從銀行貸款，對于銀行來說，既控制了風險，同時也完成了小微考核指標?！?/p>

樓市火爆：部分黃金地段房價飆漲

從3月下旬以來，深圳看房的客戶陡然增多，王經(jīng)理頻繁接到預約電話?！白罱?guī)е粚Ψ蚱蘅捶浚耙惶焖麄內(nèi)タ吹姆孔愚D(zhuǎn)天就已經(jīng)被別的客戶簽走了?！?/p>

據(jù)王經(jīng)理介紹，這一波行情從去年底一直延續(xù)到現(xiàn)在，1～3月份受疫情影響看房的人比較少，但是從3月下旬后看房的存量需求快速釋放，二手房成交量增長比較快，價格也有不同程度上浮。

位于深圳市南山區(qū)的房產(chǎn)中介葉經(jīng)理介紹，目前主要是剛需購房，主要是部分區(qū)學位房和豪宅漲幅較大，尤其是南山、前海、寶安等片區(qū)，比如后海地段一些房源短時間內(nèi)跳漲了20%～50%。

深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，3月份深圳二手房成交8008套，遠超2月份成交量；在成交量上升的同時，價格也在走高。中國房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，3月份，深圳二手房單價高達7.18萬元/平方米，同比上漲14.54%；新房單價每平方米6.34萬元，同比上漲12.88%。

一位購房人士告訴記者，現(xiàn)在全球經(jīng)濟都受到疫情影響，各國的貨幣寬松，害怕手里的錢會貶值，深圳的房子起碼不會降價，尤其黃金地段的房產(chǎn)或者學位房，做保值的資產(chǎn)配置最好。

此外，有分析人士指出，深圳近期似乎有些房市寬松政策，包括豪宅標準調(diào)整、允許地產(chǎn)商緩交土地出讓金等，刺激了很多以前住在香港的人過來買房，拉動了當?shù)刈》渴袌觥?/p>

類似的情形也在上海上演。4月13日，上海新盤“豪宅”碧云尊邸也出現(xiàn)火爆認籌場面，現(xiàn)場意向購房者大排長隊；與此同時，上海的二手房市場也成交量猛增。

“很多剛需族進場了?！鄙虾Ｎ覑畚壹乙晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，“眼下房貸利率也特別劃算。今年3月份上海市教委發(fā)布了《上海市教育委員會關于2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，買學區(qū)房成了剛需；而且在當前形勢下，很多人覺得買房比較保值。”

4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。記者注意到，此前的3月20日LPR為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者分析，此次LPR下調(diào)力度較大，一方面通過下調(diào)貸款利率帶來了減負效應，另一方面有助于刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升。

從成交價格來看，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4個一線城市中，上海和深圳新房價格分別環(huán)比上漲0.1%和0.5%，北京持平，廣州環(huán)比下降0.5%；二手房的房價環(huán)比微漲，北京上漲0.2%，上海上漲0.3%，深圳上漲1.6%，廣州下降0.2%。

企業(yè)借機炒房：小微企政策套利

“近來投資目的購房者比較多，我接待的購房者中多為企業(yè)主、公司高管等人群?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介王經(jīng)理告訴記者。

實際上，深圳樓市此輪火爆的背后，不乏企業(yè)主借房抵經(jīng)營貸融資炒房的現(xiàn)象。多位知情人士透露，有些企業(yè)主利用銀行推出的貸款優(yōu)惠和政府的貼息等政策，將房產(chǎn)抵押給銀行獲取低利率的貸款，再將融資的資金投資購房。某股份制銀行客戶經(jīng)理向記者分析，有的房產(chǎn)抵押貸跟房貸差不多了，期限比較長，有的甚至能達到20年，而且授信額度較高，能貸出七到八成出來?！霸偌由险畬π∥⑵蟮馁N息部分，有些抵押貸下來利率甚至低于3%。”

上述知情人士稱，現(xiàn)在各種普惠政策對有房有企業(yè)的老板非常有利，一些企業(yè)主通過房產(chǎn)抵押給銀行獲取低利率的貸款，然后再用融資資金去投資買房。

某國有銀行深圳分行業(yè)務人士透露，現(xiàn)在抵押貸款做得較多，而且很多銀行開始做線上抵押類貸款，操作簡單，利率也相對較低，部分銀行利率低于4%，如果對抵押率要求不高的客戶大部分可以線上做。

2月初，深圳市人民政府下發(fā)《應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關的若干措施》中推出“惠企16條”，宣布全市產(chǎn)業(yè)資金優(yōu)先用于扶持受疫情影響嚴重的中小微企業(yè)，劃撥10%的市級產(chǎn)業(yè)專項資金重點用于貸款貼息，對于疫情防控期內(nèi)獲得銀行等金融機構的新增貸款（展期視同新增），按實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的貼息支持，貼息期限不超過6個月。

一家酒業(yè)公司董事長表示，現(xiàn)在市場形勢不好，尤其一些制造業(yè)、餐飲服務業(yè)等企業(yè)需求不足，正常生產(chǎn)經(jīng)營營收受阻，購置房產(chǎn)不僅可以資產(chǎn)保值、轉(zhuǎn)手收益，還可以抵押貸款。

上海一位小微企業(yè)主亦告訴記者，受疫情影響，很多生產(chǎn)壓縮了?！捌髽I(yè)也在尋求有合適回報率的項目，不排除會投資房地產(chǎn)?！?/p>

針對房抵經(jīng)營貸資金流入房市的問題，監(jiān)管緊急發(fā)文要求銀行自查。4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)《通知》，要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸（含借款人為企業(yè)或個人）情況立即開展自查，主要有以下幾點：

一是截至2020年3月末房抵經(jīng)營貸余額，2019年3月末余額，2019年12月末余額情況。二是貸前準入情況。對借款人名下經(jīng)營實體的真實性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時間情況，企業(yè)成立時間情況。三是貸款管理情況。重點梳理借款人（含企業(yè)或個人）自疫情發(fā)生（1月25日）以來新購房產(chǎn)（含住宅和商務公寓等）并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。四是貸后管理情況。借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況。五是自查發(fā)現(xiàn)的其他可疑情況或問題。

同日，深圳市中小企業(yè)服務局發(fā)聲稱，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法依規(guī)對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。

某國有銀行深圳一支行業(yè)務人士透露，這次審查通知下得比較急，排查后，這類業(yè)務可能會受到一定影響，銀行的授信應該會有一定程度收緊。

“目前相關政策還沒有傳達到，但聽到的風聲也是政策要收緊，之前本來就收緊過一次了?！?某股份行總行人士告訴記者，“在（貼息）政策剛出來的時候，很多企業(yè)都是把之前的貸款結清，然后我們給它們重做貼息；3月份，行內(nèi)發(fā)了通知，不滿一年的企業(yè)主體不可以作物業(yè)抵押經(jīng)營貸；按照2月份貸款結清重做的也不行，導致很多貸款申請都放不了款。”

不過，記者采訪多位銀行人士了解到，企業(yè)利用較低貸款利率的經(jīng)營貸去買房的情況此前就存在，主要看市場流動性和貸款成本。浙江某農(nóng)商行金融市場部總經(jīng)理告訴記者：“很多企業(yè)主動拿房子來抵押，獲取快速貸款，用于經(jīng)營；如果是專職炒房的，會再套出去買房?！?/p>

銀行小微企融資困境：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)難找

房抵經(jīng)營貸作為銀行的一項傳統(tǒng)業(yè)務，存續(xù)已久，對銀行來講，由于有抵押物，風險相對可控。在同等情況下，銀行更加青睞有抵押物的企業(yè)，這意味著審批速度更快、貸款利率更低。

記者在采訪中了解到，受疫情影響，小微企業(yè)經(jīng)營風險上升，銀行在融資審批中對房產(chǎn)等質(zhì)押物抵押貸款依賴度有所上升。

一家做自助售貨機運營公司的總經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在小微企業(yè)融資更難，尤其是沒有房產(chǎn)可抵押的企業(yè)，即便以前可以通過稅務等數(shù)據(jù)申請貸款，但現(xiàn)在很多銀行都會先看經(jīng)營流情況，運營情況好的才能獲批，否則很難獲得貸款；當然有房產(chǎn)等抵押的融資獲批可能性更大一些。據(jù)其透露，現(xiàn)在很多小微企都是通過小額貸公司進行融資，由小額貸公司根據(jù)企業(yè)情況選擇合適的銀行推送進行貸款申請，不過成本會高很多?！拔椰F(xiàn)在每天都能接到很多這樣的推銷電話。”

前述某股份制銀行廣州一支行行長表示，現(xiàn)在銀行的壓力非常大，一方面要根據(jù)監(jiān)管要求加大對小微企融資支持，現(xiàn)在考核中也增加了小微企信貸考核占比，但是找可以放貸的優(yōu)質(zhì)小微企資產(chǎn)太難了，所以會出現(xiàn)部分經(jīng)營現(xiàn)狀和前景好的優(yōu)質(zhì)小微企被多家銀行爭奪的情況，大部分被評估風險偏高的小微企還是不太敢放貸?！耙咔檫^后，小微企業(yè)的風險更大，銀行在甄別審核上更加審慎，有房產(chǎn)抵押的企業(yè)在融資時會更占優(yōu)勢?！?/p>

上述公司總經(jīng)理表示，不過現(xiàn)在多數(shù)小微企現(xiàn)金流壓力大，能借出貸款主要都用于員工工資、設備和市場運營方面了，拿來買方投資的并不是主流。

值得注意的是，近來抵押貸款的不良率也在攀升。記者采訪中了解到，各家銀行也在積極推進按揭業(yè)務。浙江某農(nóng)商行金融市場部總經(jīng)理表示，“從按揭貸款數(shù)據(jù)來看，逾期率有所上升。不過銀行也很矛盾，按揭貸款屬于相對來講風險較低、收益相對較高的。我們行也在加大開展按揭業(yè)務。”

上海申宜禾律師事務所合伙人王龍國律師分析，“房抵經(jīng)營貸”是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經(jīng)營用途的人民幣貸款。在申請時，銀行會要求提供經(jīng)營相關的證明，不排除借款人為滿足審批條件遞交假材料。

對于銀行而言，王龍國指出，銀行面臨貸款用途與實際用途不一致的風險。“房抵經(jīng)營貸的主要風險在于違背國家政策，可能引起其他一些的連鎖反應。比如貸款人把款項投入樓市，購買房屋可能不是為了居住的剛需，而是投資，這樣就可能導致房價上漲。而銀行現(xiàn)在降低一些要求發(fā)放貸款的目的是解決新冠肺炎對經(jīng)濟的影響，發(fā)放貸款是要投放到經(jīng)營中，解決中小企業(yè)的生存問題。”

某城商行人士告訴記者：“我行基本不做‘見房即貸’，需要企業(yè)有真實的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。同時，針對企業(yè)經(jīng)營過程中存在的資金需求，我行也推出了稅務貸、租賃貸等產(chǎn)品?！?/p>

不過，銀行的這一風險偏好在短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，也有其背后原因。前述某資深銀行人士直言：“假如銀行風險偏好放好，不再需要房產(chǎn)抵押，這反倒會使資金流入房地產(chǎn)更加方便?！?/p>